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香港生活日用品需求增長,帶動物流需求

來源:深圳慶通物流有限公司  發布時間:2020-10-06


     由于新冠肺炎確診案例增加以及中美緊張局勢加劇,第三季度香港物流貿易和零售業績持續下滑,7至8月進口和總出口分別按年下跌4.5%和2.7%。貿易及物流業是香港四大支柱產業之一,占本地生產總值的21.2%,并貢獻了18.6%的工作職位。報告指出,雖然香港作為傳統物流紐帶有多項優勢,但因為欠缺長遠規劃,政策配套支援不足,再加上土地供應繼續短缺,種種限制令香港物流業優勢漸失。相比前幾個月,零售額跌幅趨于平穩,7月按年下降23.1%。投資氣氛逐步恢復,分層工廈、工貿大廈及貨倉價格于第三季分別溫和下降了0.2%、0.1%和3.1%。



     雖然如此,本地商場對生活必需品以及在線零售的需求繼續增加,帶動物流需求。因為第三季內錄得一些買賣,2020年本港貨倉總體空置得以穩定在3.3%,現代貨倉空置率則為2.8%。雖然工廈類租借買賣宗數由第二季的94宗大幅下降至第三季的57宗,可是跟著業主對租借條款益發靈活,我們看到現代倉庫板塊錄得更多續約及租借合并個案。第三季本港貨倉平均租金及現代貨倉租金分別按季下跌2.0%和1.5%。數月來重建用地主導工業投資商場,第三季則錄得更創收類資產易手,主要因為工業類物業收益率相對較高及穩定,吸引長線投資者入市。該類資產回報率高達3.5%至4%,較其他物業類別不足3%的收益率更為吸引。


     工業物業銷售量繼續繼續反彈,7至8月錄得336宗買賣,比第二季度增加15%。同樣,2020年的前八個月中約近85%買賣(908宗買賣之中的771宗筆)的成交額在1000萬港元或以下,這表明分層銷售仍占商場主導地位。展望未來,雖然估計疫情將繼續或重復,但生活必需品對物流的穩定需求將有助于穩定貨倉商場,海陸貨運的逐步恢復將于短期推動貨倉價格上漲。航空貨運量可能比預期需要更長時間恢復,這并非因為需求疲軟,而是因為運力限制所造成的:根據世界航空運輸協會數據,2020年7月全球客運航班的可用運力相比2019年同期低71%,導致同期整體航空貨運量下降了31%。


     在客運量和航空貨運量實質恢復之前,航空貨運復蘇或未能于短期內實現。跟著商場投資興趣轉向創收類資產,我們估計工業商場將更多地關注收益率和資本成本(估計至2023年仍將保持較低水平)。我們認為:工業類物業業主最終是否提高租金,將決定長線投資者在未來數月是否對該領域保持興趣。第一太平戴維斯香港研討及顧問諮詢部主管盛世民先生指:「跟著更多的長線投資者進入商場,第三季工業物業交投量有所增加。為使香港物流業繼續發展,報告從硬件和軟件兩方面提出五大建議。


     在硬件方面,建議特區政府在新界四個策略方位建立物流紐帶。變革產業用地分配機制,改變價高者得的一貫競投做法。遷置葵青貨柜碼頭,對港口基建進行現代化升級。在軟件方面,建議進行經濟策略檢討及擬定產業政策,為土地用途規劃提供更清晰指引。成立專注策略性產業發展的法定機構,專責推動物流業等策略性產業發展。展望未來,雖然估計疫情將繼續或重復,但生活必需品對物流的穩定需求將有助于穩定貨倉商場,海陸貨運的逐步恢復將于短期推動貨倉價格上漲。

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